авторефераты диссертаций www.z-pdf.ru
БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА
 

На правах рукописи

МОРОЗОВА ЕЛЕНА ЮРЬЕВНА

УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕЗАВЕРШЕННОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА НА ОСНОВЕ ИХ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ

ОЦЕНКИ

Специальность: 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством:

экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Москва – 2015 г.

Диссертационная

работа

выполнена

на

кафедре

«Управление

проектами и программами» ФГБОУ ВПО «Российский экономический

университет имени Г.В. Плеханова»

доктор экономических наук, профессор

Севостьянов Анатолий Васильевич

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

Иванкина Елена Владимировна

доктор экономических наук, профессор,

декан факультета экономики

недвижимости ИОМ

АНХиГС, президент FIABCI-RUSSIA,

директор Института отраслевого

менеджмента РАНХиГС

Вайншток Наталья Робертовна

кандидат экономических наук, доцент

кафедры экономики и управления в

строительстве ФГБОУ ВО «НИУ МГСУ»

Ведущая организация:

ФГБОУ ВПО «Воронежский

государственный архитектурно-

строительный университет»

Защита диссертации состоится «15» декабря 2015 г. в 12.00 часов на

заседании Диссертационного Совета Д 212.196.10 при ФГБОУ ВПО

«Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова» по адресу:

117997, г. Москва, Стремянный пер. 36, корп. 3, ауд. 353.

С диссертацией можно ознакомиться в Научно-информационном

библиотечном центре имени академика Л.И.Абалкина ФГБОУ ВПО «РЭУ

имени Г.В. Плеханова» и на сайте http://ords.rea.ru/.

Автореферат разослан «13» ноября 2015 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

кандидат

экономических

наук,

доцент

2

М. А. Моторина

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Только на территории Российской

Федерацииобщий объем незавершенного строительства составляет 485

млрд.рублей(на 1 января 2014 года). По всей планете нет подобной

статистики, но можно предполагать, что масштаб незавершенных по разным

причинам зданий и сооружений – объектов незавершённого строительства

(ОНЗС) – колоссальный. Они имеют разнообразные описания и составы,

различия и сходства. Такого рода объекты требуют принятия в отношении

себя рациональных решений по их использованию или ликвидации, в первую

очередь, потому, что занимаемые ими ценные городские территории не

участвуют в народнохозяйственном производстве, то есть используются

крайне неэффективно. А эффективное использование каждого земельного

участка необходимо в связи с острой проблемой нехватки территорий в

условиях постоянного роста численности населения и глобализации. К тому

же сегодня забытые незаконченные объекты завтра могут стать новой

возможностью для удовлетворения жизненных потребностей людей. Но для

этого, в отношении таких объектов необходимо принятие определенных

решений по их использованию, которое возможно после анализа их

полезности и ценности для генерирования будущих доходов в случае их

эффективного использования. В этой связи возникает необходимость в

определении стоимости таких объектов и, в первую очередь, в разработке

модели управленияими.

На данный момент методика или модель, которая включала бы в себя

четкий

алгоритм

определения

стоимости

объектов

незавершённого

строительства, отсутствует. В процессе изучения данной проблемы выявлено

несколько инструментов оценки незавершенного строительства, которые

используются в практической деятельности и позиционируются, как

методики. Но, ни один из таких инструментов нельзя признать совершенной

методикой, потому что позиционируют они объекты незавершенного

строительства исключительно, как уже готовые объекты недвижимости, хотя

3

они таковыми являются не всегда. В основе обозначенных инструментов

лежит методика оценки недвижимости, которая не может учесть все

методологические подходы, особенности и методы определения стоимости

объектов незавершенного строительства ввиду их специфичности и ведет к

субъективности оценки. Поэтому существующие инструменты требуют

существенного совершенствования путём анализа и обобщения, а также

дополнения и расширения, чтобы стать частью новой модели, которую

надлежит разработать в рамках настоящего исследования.

Разработанная в процессе настоящего исследования модель будет

востребована как для науки (для дальнейших научных исследований), так и

для

использования

в

практической

деятельности

органов

местного

самоуправления различных уровней, налоговых органов, а также таких

специалистов рынка недвижимости, как инвесторы, девелоперы, оценщики,

риэлторы и некоторые другие.

Цель и задачи исследования:

Цель исследования - разработка методических рекомендаций по

управлению объектами незавершенного строительства на основе методов их

экономической оценки.

Исходя из поставленной цели, в работе решаются следующие задачи:

- уточнить и сформулировать новое понятие «объект незавершенного

строительства» и его классы: «в виде недвижимости» (ОНЗС Н) и «в виде

имущественного комплекса»(ОНЗС ИК);

- разработать классификацию объектов незавершенного строительства с

учетом новых предлагаемых критериев;

-

обосновать принципы оценки, лежащие в основе формирования

стоимости

объектов

незавершенного

строительства,

как

«в

виде

недвижимости», так и «в виде имущественного комплекса»;

- модифицировать существующие методы оценки стоимости объектов

недвижимости и имущества применительно к объектам незавершенного

4

строительства «в виде

недвижимости» и

«в виде

имущественного

комплекса»;

-разработать

модель

управления

объектами

незавершенного

строительства,

учитывающую

предложенную

классификацию,

сформулированные принципы оценки и критический анализ существующих

методов и методик;

- апробировать разработанную модель на конкретном примере.

Степень научной разработанности проблемы.

В диссертации исследуются теоретические и методические аспекты

оценки стоимости и управления объектов незавершенного строительства.

Вопросы оценки объектов незавершенного строительства нашли отражение в

работах отечественных и

зарубежных

ученых

по соответствующим

направлениям: экономические аспекты оценки представлены в работах

Байковской А. В., Баяндина М. А., Гаврилиной О. В., Мжельской И. В., Ни

Рианы Туджу Аины Ринджа, Норкиной Е.А., Полинова А.А., Сергеева И.М.,

Яськовой Н.Ю.; имущественный комплекс или отдельные его виды можно

встретить в работах таких авторов, как Голубев М.П., Двинский М.Б., Зубова

О.Г., Комлева Г.В., Кондратьева С.С., Курбатов А. В.,

Ледяйкина И.И.,

Метельский И.М., Мишуров С.С., Сальва А.Г., Терёшкина М.С. и др.

Объектом

исследования

являются

объекты

незавершенного

строительства, и деградирующие объекты, «застывшие» на различных

стадиях строительства или упадка.

Предметом

исследования

являются

закономерности

процесса

формирования ценности объектов незавершенного строительства и методы

управления их стоимостью.

Методы исследования.

Методологической и теоретической основой научного исследования

явились

положения

фундаментальной

теории

оценки

бизнеса

и

недвижимости; научные труды отечественных и зарубежных ученых по

классификации, методологии управления и оценки стоимости объектов

5

незавершенного строительства; действующее законодательство в области

градостроительства, строительства и оценки недвижимости; федеральные и

международные стандарты оценки; стандарты финансовой отчетности.

При решении поставленных задач использовались системный анализ,

расчётно-аналитические

методы,

методы

экономической

оценки,

нормативный и другие.

Научная новизна исследованиязаключается в следующих наиболее

значимых теоретических и практических положениях:

1)

предложеноавторское определение понятий: «объект незавершенного

строительствав

в

виде

недвижимости»

и

«объект

незавершенного

строительства в виде имущественного комплекса», с учетом состояния,

юридического признака и связи с землей.

2)

произведенадополнительная классификация и систематизация объектов

незавершенного строительства с учетом состояния, юридического признака и

связи с землей;

3)

обоснованы

принципы

оценки

для

объектов

незавершенного

строительства в виде недвижимости и имущественного комплекса;

4)

модифицированы

методы

экономической

оценки

для

объектов

незавершенного

строительства

в

виде

недвижимости

и

в

виде

имущественного комплекса.

5)

разработана

модель

управления

объектами

незавершенного

строительства

в

виде

недвижимости

и

имущественного

комплекса,

позволяющая

принимать

решения

в

отношении

любых

объектов

незавершенного строительства.

Апробация работы. Основные научные положения и результаты

диссертационной работы докладывались, обсуждались и получили одобрение

на

III,

IV,V

Международной

научно-практической

конференции

«Современные

проблемы

управления

проектами

в

инвестиционно-

строительной сфере и природопользовании» (Москва, 2013-2015гг.).

6

строительства»

строительства

строительства

существующих

раскрыто содержание понятий: «объект незавершенного

в

виде

недвижимости»

и

«объект

незавершенного

в виде имущественного комплекса», проведен анализ

определений;

проведен

анализ

существующих

Публикации.

Основное

содержание

работы

отражено

в

6

публикациях, три из которых опубликованы в изданиях, рекомендованных

ВАК.

Объем и структура работы. Диссертационное исследование состоит

из введения, трех глав, заключения, библиографического списка из 109

наименований, изложена на 145 страницах (без приложений) машинописного

текста, содержит 7 рисунков, 10 таблиц и 32 формулы.

Во введении обоснована актуальность исследования, обозначена

степень разработанности темы незавершенного строительства российскими и

зарубежными учеными. Установлены цель и задачи диссертации, обозначены

его объект и предмет, приведены методы исследования. Показана научная

новизна результатов исследования, их практическая и теоретическая

значимость.

В первой главе «Анализ особенностей объектов незавершенного

классификаций незавершенного строительства по различным признакам,

предложена новая классификация объектов незавершенного строительства с

учетом выделенных новых признаков; проведен анализ принципов оценки

применительно

к

объектам

незавершенного

строительства

в

виде

недвижимости и имущественного комплекса.

Во

второй

главе

«Разработка

модели

управления

объектами

незавершенного строительства» разработана модель управления объектами

незавершенного строительства в виде недвижимости и имущественного

комплекса. Поскольку ОНЗС может быть, как недвижимостью, так и

имущественным комплексом, то выполнен анализ методов оценки в рамках

трех подходов – затратного, доходного и сравнительного, с учетом

особенностей каждого объекта. Модифицированы методы оценки.

7

В третьей главе

«Обоснование применения разработанной модели

управления объектами незавершенного строительства» на примере объекта

незавершенного строительства, расположенного в г. Копейск. Рассчитана

стоимость по предложенным, в т.ч. модифицированным автором, методам в

рамках трех оценочных подходов. Поскольку под управлением объектом

незавершенного строительства понимаем максимизацию стоимости объекта с

учетом рисков, было рекомендовано ОНЗС достроить и эксплуатировать (в

случае необходимости он может являться предметом залога).

В

заключении

приведены

главные

научные

и

практические

результаты диссертационного исследования, сформулированы основные

выводы по работе и даны рекомендации по использованию результатов

исследования.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Первое защищаемое положение: выполненаклассификация объектов

незавершенного строительства и предложены новые понятияобъект

незавершенного строительства в виде недвижимости и имущественного

комплекса.

Анализ

практики

возникновения

и

существования

объектов

незавершённого строительства и посвящённой им специальной литературы

показал, что такие объекты встречаются двух видов: строящиеся объекты и

объекты,

не

являющиеся

чем-то

законченным

(котлован

и

набор

строительных материалов), поэтому возникает необходимость разнести их в

разные классы. А в случае оценки и управления - подходить и учитывать по-

разному.

А именно, анализ показал, что в своём жизненном цикле объекты

незавершённого строительства могут быть в двух состояниях:

- в виде объекта недвижимости, когда на земельном участке, отведённом

под строительство, какая-то часть объекта уже построена,

- в виде имущественного комплекса, когда на земельном участке,

отведённом под строительство, к строительным работам ещё не приступили

8

(могут быть начаты земляные работы или проложены подъездные пути), но

уже частично завезена строительная техника, инструменты, материалы и

конструкции, временные передвижные здания и сооружения.

Такого рода объекты должны иметь различные классификации. Прежние

исследователи классифицировали ОНЗС по множеству признаков: состояние,

вид объекта, география, функциональное назначение, степень готовности к

эксплуатации,

тип

объекта,

стадия

существования,

отраслевая

принадлежность, форма собственности и др. В качестве самых популярных

признаков автором были выделены - форма воспроизводства, стоимость и

степень готовности.

Из выше изложенного автором, предлагается для обоснования модели

управления ОНЗС поделить объекты незавершённого строительства на два

вида (класса):

1 классобъект недвижимости - поставленный на государственный

кадастровый учет объект незавершённого строительства в состоянии

консервации, приостановления или прекращения строительства;

2 класс - имущественный комплекс - совокупность взаимосвязанных

между собой вещей и нематериальных активов, то есть единство,

обладающее стоимостью и участвующее в рыночном обороте совместно и

по

отдельности,

в

состоянии

приостановления

или

прекращения

строительства (рис. 1):

Объект незавершённого строительства (ОНЗС)

в виде объекта недвижимости –

в виде имущественного комплекса –

здания и сооружения любого назначения

совокупность земельного участка,

на земельном участке

движимого имущества и нематериальных

активов

- состояние

признаки

- состояние

(приостановление или прекращение

(приостановление или прекращение

строительства)

строительства)

- юридический признак (поставлен на

- юридический признак (не поставлен на

кадастровый учёт)

кадастровый учёт)

- связь с землей (неразрывная)

- связь с землей (не все составляющие

имеют неразрывную связь с землей)

Форма управления

Подлежит расконсервации,

Подлежит продаже, чаще по частям. Чужое

9

Объект

В

виде Земельный

Земельный участок (недвижимое Снос

или

имущество), предназначенный для удаление

незавер

шенного

имущест

участок+дв

венного

ижимое

строительства,

и

движимое движимого

строител

комплек

имущество

ьства

са

+

нематериал

ьные

имущество в виде строительных имущества,

материалов

и

конструкций, достройка

имеющих

связь

с

земельным

участком, возможно присутствие

реконструкции, модернизации,

движимое и иное имущество возвращается

достройке. Возможен снос.

собственнику. Возможны достройка или

снос.

Рис. 1. Предлагаемая классификация объектов незавершённого строительства

Физические границы между ОНЗС в виде имущественного комплекса и

объектом

недвижимости

определяются

соединением

строительных

материалов и конструкций таким образом, чтобы получалась часть здания

или сооружения, имеющая неразрывную связь с земельным участком и

перемещение которой наносит несоразмерный ущерб его назначению

(физический и стоимостной).

Таблица 1.

Авторская классификация объектов незавершенного строительства

Класс

Подклас

Состав

Описание состава

Форма

с

управления

1

2

3

4

5

активы

техники и инструментов, наличие

проектной и иной документации,

строительство не ведется.

Земельный

Земельный участок (недвижимое

участок+дв

имущество) и движимое имущество

ижимое

на

нем

в

виде

материалов,

имущество

соединенных между собой в любом

состоянии,

строительство

приостановлено

или

ведется,

в

некоторых

случаях

возможно

присутствие

техники

и

инструментов,

отсутствие

проектной и иной документации.

В

виде Жилое

Расположенные

на

земельном Снос,

объекта

здание

участке

здания,

строения,

объекты,

расконсерваци

я,

достройка,

реконструкция

,

модернизация.

Производст

венное

здание

Коммерчес

кое здание

Здание

иного

недвижи

мости

сооружения,

строительство

завершено,

заброшено.

10

иные

которых

не

приостановлено,

1

2

3

4

назначения

Сооружени

е

Второе защищаемое положение: обоснованы принципы

5

оценки

стоимости объектов незавершенного строительства как недвижимости

и имущественного комплекса

В диссертации приведен анализ применимости принципов оценки к

выделенным классам ОНЗС (таблица 2):

Таблица 2.

Анализ применимости принципов оценки к выделенным классам

объектов незавершенного строительства

Принципы, составляющие методологию ОНЗС

ОНЗС ИК ОНЗС Н

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

-

+

-

+

принцип полезности

принцип замещения

принцип сбалансированности

принцип экономического размера

принцип экономического разделения

принцип зависимости

принцип изменения

принцип предельной продуктивности (принцип вклада)

принцип ожидания

Класс

Подклас

Состав

Описание состава

Форма

с

управления

По

результатам

выполненного

анализа

при

оценке

объектов

незавершенного строительства выделенных классов следует принимать во

внимание следующие принципы:

- для класса имущественных комплексов - принципы полезности,

замещения, сбалансированности, экономического размера и разделения,

зависимости и изменения;

11

- для класса недвижимости - полезности, замещения, ожидания,

остаточной продуктивности, предельной продуктивности (принцип вклада),

сбалансированности, экономического размера, экономического разделения,

зависимости и изменения.

Третье защищаемое положение: модификация методов определения

стоимости

объектов

незавершенного

строительства

в

виде

недвижимости

Для

определения

стоимости

ОНЗС

Н,

были

модифицированы

следующие методы: метод капитализации дохода с использованием техники

остатка для объекта в целом; метод равноэффективного функционального

аналога; метод анализа добавочного дохода или экономии затрат; метод

дисконтирования денежных потоков; метод прямой капитализации; метод

ликвидационной стоимости.

1.

Метод капитализации дохода с использованием техники остатка для

объекта в целом модифицирован для ОНЗС Н, дополнен дополнительными

условиями

применения

-

при

условии

существования

застроенного

земельного участка с объектом в состоянии незавершенного строительства

под достройку, реконструкцию или расконсервацию, предложен алгоритм

расчета.

2.

Метод анализа добавочного дохода или экономии затрат применен для

оценки стоимости ОНЗС Н, предложен подход к расчетам.

3.

В рамках метода дисконтированных денежных потоков предложена

формула расчета стоимости объекта оценки в виде:

(2)

ТСОНЗС  

,

t1

T 1

где

- текущая стоимость ОНЗС, руб.;

РОНЗС

Д Р

К

( ДОНЗСi

)t 

t

T

1

1 i

ТСОНЗС

ДОНЗС

- потоки доходов ОНЗС без достройки, руб.;

РОНЗС

- стоимость достройки ОНЗС, руб.;

12

K -

доля готовности объекта незавершенного строительства на момент

оценки, %;

- количество периодов времени эксплуатации после достройки объекта

T

незавершенного строительства;

незавершенного строительства.

Для целей данного исследования усовершенствован расчет ставки

дисконтирования

.

4.

В методе прямой капитализации предложена новая формула для

расчетов, которая учитывает степень износа и возможность получения

дохода при расчетах коэффициента капитализации по факту достройки,

реконструкции или расконсервации:

Д - потоки доходов объекта незавершенного строительства после достройки,

руб.;

Р - потоки расходов после достройки объекта незавершенного строительства,

руб.;

Зд

(4)

- затраты на достройку ОНЗС, необходимые на настоящий

Зд

где

момент времени, руб.;

- ставка дисконтирования, рассчитанная по предложенной автором

it

формуле, %;

t - временной период необходимый на достройку ОНЗС;

R - норма возврата капитала, %.

При

расчетах

коэффициента

капитализации

для

объектов

незавершенного строительства необходимо учитывать степень износа и

возможность получения дохода по факту достройки, реконструкции или

расконсервации.

13

it

- ставка дисконтирования, %;

t

- количество периодов времени достройки, рассматриваемых для объекта

it

ЧОД

R

ТС

(1 it )t

Для ОНЗС Н, у которых присутствует износ ( I 0), используется

формула (9):

(9)

5.

Рассмотрен алгоритм расчетов методом ликвидационной стоимости для

ОНЗС Н.

6.

Метод

равноэффективного

функционального

аналога

в

рамках

доходного подхода с использованием прямой капитализации модифицирован

для определения стоимости ОНЗС и предложена формула для расчета:

В качестве оцениваемого объекта обозначен «долгострой», а в качестве

базисных аналогов для такого объекта определены готовые объекты

недвижимости.

14

R r .

(8)

Ставку дохода на инвестиции для ОНЗС определяется по аналогии со

ставкой дисконтирования it по формуле (3).

Норма возврата капитала рассчитывается на основании следующих

моделей и условий:

Для

объектов

незавершенного

строительства, которые

подлежат

достройке, расконсервации, реконструкции, имеют износ и находятся вне

регулярного рынка (отсутствует рост цен) используется формула (7):

(7)

где I - износ, выраженный в процентах за период (процент утраченной

стоимости);

r - норма доходности;

- фактор фонда возмещения.

Для объектов незавершенного строительства в виде недвижимости,

которую планируется достроить или расконсервировать и у которой нет

износа ( I  0), рынок отсутствует и в будущем предполагается доход от

готового объекта используется формула (8):

R r I K3r,n,

K3r,n

R r I K3r,n

(20)

- коэффициент амортизации базисного объекта, рассчитываемый по

Ка.б.

норме возврата капитала (функция сложных процентов «фактор фонда

возмещения»);

К - коэффициент амортизации оцениваемого объекта, рассчитываемый по

норме возврата капитала (функция сложных процентов «фактор фонда

возмещения»);

i - ставка дисконтирования, %;

Иб - годовые операционные затраты (без амортизации) базисного объекта,

руб.;

И - годовые операционные затраты (без амортизации) ОНЗС, руб.;

Q

соответственно, %;

%;

A

базисного объектов соответственно;

руб.

Четвертое

защищаемое

положение:

модификация

методов

определения стоимости объектов незавершенного строительства в виде

имущественного комплекса

Для определения стоимости ОНЗС ИК, были модифицированы

следующие методы: метод капитализации дохода с использованием техники

остатка для объекта в целом; метод анализа добавочного дохода или

экономии затрат; метод равноэффективного функционального аналога; метод

15

Иб

QIAR

И

Ка.б.  i

Qб Iб Aб Rб

Ка.б.  i

К i

К i

S

где

- текущая стоимость оцениваемого ОНЗС;

Sб - текущая стоимость базисного готового объекта недвижимости, руб.;

и

- степень готовности объекта оцениваемого и базисного объектов

I

и

- степень износа оцениваемого и базисного объектов соответственно,

и

- количество аналогов для сравнения на рынке оцениваемого и

Sб

S 

R

и

- арендная ставка оцениваемого и базисного объектов соответственно,

незавершенного строительства;

ликвидационной стоимости; метод накопления активов; метод анализа

фактического или гипотетического дохода от выплат роялти; метод

балансовой оценки.

1.

Метод капитализации дохода с использованием техники остатка для

объекта

в

целом

модифицирован

для

объектов

незавершенного

строительства, дополнен дополнительными условиями применения - при

условии существования незастроенного участка в составе имущественного

комплекса под снос или достройку, предложен алгоритм расчета.

(22)

где

- рыночная стоимость ОНЗС ИК;

2.

Метод анализа добавочного дохода или экономии затрат применен для

оценки стоимости ОНЗС ИК, предложен подход к расчетам.

3.

Метод

равноэффективного

функционального

аналога

в

рамках

доходного подхода с использованием прямой капитализации модифицирован

для определения стоимости ОНЗС и предложена формула для расчета.

В качестве оцениваемого объекта обозначен имущественный комплекс,

а в качестве базисных аналогов для такого объекта определены компании.

Формула расчетов аналогична формуле для ОНЗС Н.

4.

Рассмотрен алгоритм расчетов методом ликвидационной стоимости для

ОНЗС.

5.

Предложен алгоритм расчета и формула метода накопления активов

для определения рыночной стоимости ОНЗС ИК:

(30)

CОНЗС  Sl VB

CОНЗС

Sl

- рыночная стоимость земельного участка, входящего в состав объекта

VB

вещей.

- рыночная стоимость существующих движимых и недвижимых

Sик 

SвD,

где

- текущая стоимость оцениваемого ОНЗС ИК;

16

Sик

D - долговые

выражении.

обязательства по имущественному комплексу в денежном

6.

Метод анализа фактического или гипотетического дохода от выплат

роялти модифицирован для оценки имущественных комплексов, дано

понятие роялти в отношении ОНЗС, предложена новая базовая формула,

состав и расчет корректировок в рамках метода. Под роялти мы

подразумеваем периодическую не одноразовую денежную компенсацию за

пользование материальными и нематериальными вещами, входящими в

состав ОНЗС ИК.

В качестве базовой формулы предлагаем:

(29)

где Sик - текущая стоимость оцениваемого ОНЗС ИК;

Pдв -

- стоимость каждой составляющей имущественного комплекса;

среднее арифметическое рыночных цен каждой движимой вещи,

входящей в состав ОНЗС ИК;

Kдв - коэффициент, корректирующий стоимость каждой движимой вещи в

составе ОНЗС ИК;

Pндв-

среднее арифметическое рыночных цен аналогичных земельных

участков или недвижимых вещей (не противоречащих определению ОНЗС

ИК), входящих в состав ОНЗС ИК;

Pнма- среднее арифметическое рыночных цен на нематериальные активы,

входящие в состав ОНЗС ИК или услуги по их изготовлению и разработке.

Варианты корректировок для оценки стоимости каждого вида

имущества в составе ОНЗС ИК:

а) Вид движимого имущества - технологическое, энергетическое,

подъемно-транспортное, насосно-компрессорное и другое оборудование,

инструменты, инженерные приспособления, приборы, установки и т.д.

Формула расчета корректировки

:

(24)

17

Sик  Pдв1  Kдв1 ....  Pдвn KдвnPндвPнма

Kдв

KдвИ СздСтТ Н

(25)

KдвИ

в) Вид движимого имущества - временные здания и сооружения

(титульные и нетитульные).

Формула расчета корректировки Kдв :

Размер корректировок без учета износа и технического состояния для

крупного технологического оборудования, станочного оборудования и

электрооборудования, КИПиА, инструмента обоснован в рамках методики

определения стоимости строительной продукции на территории Российской

Федерации МДС 81-35.2004.

б) Вид движимого имущества - транспорт и техника: краны,

бульдозеры, спецтехника, трактора, автомобили, автобусы, прицепы, и т.д.

Степень износа транспорта и техники ( И ) рассчитывается аналогично

оборудованию.

Формула расчета корректировки Kдв :

(27)

Срок фактического использования временных зданий и сооружений

(Т ), экологический ущерб ( ) рассчитывается, как

У

Сб

Э

где У – ущерб от загрязнения;

– балансовая стоимость временных зданий и сооружений, взятая из

Сб

бухгалтерского баланса.

г) Вид движимого имущества - Долги и кредиты.

Формула расчета корректировки

:

(28)

Для таких видов движимого имущества, как ценные бумаги, акции,

облигации,

авторское

право,

патентное

право,

право

на

ноу-хау

18

1

Т

Kдв

100%  Э

Э

100%

,

(26)

Kдв

С

р

Kдв

Си

АОНЗС - сумма активов бухгалтерского баланса предприятия, которые

где

относятся к объекту незавершенного строительства – из статей внеоборотных

активов и оборотных активов.

ПОНЗС -

сумма пассивов бухгалтерского баланса предприятия, которые

корректировки не требуются из-за отсутствия износа, неразвитости рынка

обращения такого рода имущества.

7.

Метод балансовой оценки модифицирован для ОНЗС, предложена

формула для расчета стоимости:

(31)

относятся к объекту незавершенного строительства.

Пятое защищаемое положение: предложена модель управления

объектами незавершенного строительства в виде недвижимостии в виде

имущественного комплекса.

Модель управления ОНЗС основывается на сформулированных

принципах и классификации. Алгоритм модели управления стоимостью

выглядит следующим образом (Рис. 2):

19

ЧАОНЗСАОНЗСПОНЗС ,

Рис. 2 Алгоритм модели управления стоимостью ОНЗС Н и ОНЗС ИК.

* Перечень возможных целей: постановка на баланс предприятия; определение рыночной

стоимости; принятие решения о дальнейшем использовании ОНЗС; реорганизация

(создание

холдинга,

выделение

подразделений,

банкротство);

купля-продажа;

кредитование под залог ОНЗС; страхование; ликвидация ОНЗС; внесение ОНЗС в

качестве вклада в уставной капитал компании; разработка инвестиционных проектов и

привлечение инвесторов; анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

земельного участка, на котором находится ОНЗС; кадастровая оценка для целей

налогообложения; передача в доверительное управление; приватизация; выкуп или

изъятие ОНЗС.

В соответствии с целью выбирается вид стоимости. Возможные виды стоимости:

рыночная; ликвидационная / утилизационная; балансовая; инвестиционная; страховая;

залоговая;

воспроизводства

/

замещения;

восстановительная;

кадастровая;

для

налогообложения.

20

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

-

-

-

+

+

+

+

-

-

-

метод капитализации дохода с

использованием техники остатка

для объекта в целом

метод анализа добавочного

дохода или экономии затрат

метод дисконтирования

денежных потоков

метод равноэффективного

функционального аналога

метод прямой капитализации

метод анализа фактического или

гипотетического дохода от

выплат роялти

метод сделок

** Перечень возможных решений: снос; перестройка; достройка и эксплуатация

собственными силами; продажа в существующем виде; продажа после достройки;

продажа частей ОНЗС; сдача в аренду в существующем виде; сдача в аренду после

достройки; получение кредита под залог ОНЗС.

В рамках Блока 2 предлагается использовать следующие методы

оценки стоимости (таблица 3):

Таблица 3.

Методы оценки стоимости объектов незавершенного строительства

Применяемые методы оценки

ОНЗС ИК

ОНЗС Н

Снос

Достройка и

Снос

Достройка и

другие действия

другие действия

для завершения

для завершения

Доходный подход

Сравнительный подход

+

+

-

-

-

-

Затратный подход

+

+

+

-

-

+

-

-

-

-

метод ликвидационной стоимости

метод замещения

метод накопления активов

+

+

+

+

+

+

+

метод балансовой оценки

+

На рисунке 3 представлена схема принятия решений по управлению

объектами незавершенного строительства:

21

Рис. 3 Схема принятия решений по управлению объектами незавершенного

строительства

Шестое защищаемое положение: выполнен расчёт стоимости

объекта незавершенного строительства в виде недвижимости.

Апробация предложенной методики была проведена на примере

объекта незавершенного строительства в г. Копейске, Челябинской области.

Для этого была рассчитана стоимость по предложенным методам в

рамках трех оценочных подходов, в результате, рыночная стоимость объекта

оценки составила 21139 000 руб. без учета НДС.

Таблица 9 - Итоговая рыночная стоимость объекта незавершенного

строительства

Стоимость, полученная по сравнительному подходу, руб.

25 310 000

Весовой коэффициент для сравнительного подхода

0,293

Стоимость, полученная по затратному подходу, руб.

32 350 000

Весовой коэффициент для затратного подхода

0,213

Стоимость, полученная по доходному подходу, руб.

19 216 000

Весовой коэффициент для доходного подхода

0,494

Рыночная стоимость с учетом округления без НДС, руб.

21139 000

В качестве главного критерия при выборе достройки ОНЗС было

выбрано сравнение стоимости готового объекта недвижимости после

достройки с ценой продажи в текущем состоянии недостроенности. Из чего

был сделан вывод, что ОНЗС рекомендуется достроить и эксплуатировать, в

22

случае необходимости объект может быть предметом залога (цель,

установленная владельцем ОНЗС).

Результаты работы заключаются в следующем:

1.

В работе выполнен системный анализ отечественных и зарубежных

авторов, дано новое определение объекту незавершенного строительства: –

это поставленный на кадастровый учет объект недвижимости в состоянии

консервации,

приостановления

или

прекращения

строительства

или

имущественный комплекс в процессе ведения строительства.

2.

Выполнен

анализ

существующих

классификаций

объектов

незавершенного строительства, выявлены их достоинства и недостатки, в

итоге создана новая классификация объектов незавершенного строительства

по новым классификационным признакам.

3.

Сформирован базис для выбора метода оценки в виде принципов.

4.

В процессе исследования выявлены и решены основные методические

проблемы оценки объектов незавершенного строительства через анализ

методов оценки в рамках трех оценочных подходов.

5.

Разработан

алгоритм

новой

модели

управления

объектами

незавершенного строительства с учетом предложенной классификации и

сформулированных принципов.

6.

Алгоритм новой разработанной модели апробирован на примере

объекта незавершенного строительства в виде недвижимости, со степенью

готовности 70%, расположенного в г. Копейск Челябинской области.

В результате, в рамках блока оценки стоимости ОНЗС было

определено, что рыночная стоимость составляет 21139 000руб. без учета

НДС. В блоке рекомендаций по управлению объектами незавершенного

строительства было признано, что ОНЗС рекомендуется достроить и

эксплуатировать.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

Статьи в журналах, рекомендованных ВАК Минобразования и науки

РФ:

23

1.

Морозова

Е.Ю.,

Севостьянов

А.В.

К

вопросу

эффективного

использования земель под объектами незавершенного строительства //

Журнал «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель» №6(105), 2013. (0,6

п.л.).

2.

Морозова

Е.Ю.

Классификация

объектов

незавершенного

строительства, как инструмент методики управления стоимостью // Журнал

Вестник Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова.

— 2015. — № 1 (79). — С. 99-105. (0,6 п.л.).

3.

Морозова

Е.Ю.,

Севостьянов

А.В.

Исследование

метода

дисконтированных денежных потоков для оценки объектов незавершенного

строительства // Электронный журнал «Фундаментальные исследования» (0,6

п.л.).

Статьи в журналах, сборниках научных трудов и материалах научно-

практических конференций

4.

Морозова Е.Ю., Севостьянов А.В. Принципы оценки объектов

незавершенного строительства в управлении стоимостью // Современные

проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и

природопользовании:

материалы

Международной

научно-практической

конференции / под ред. В.И. Ресина.-М.: ФГБОУ ВПО «РЭУ им.

Г.В.Плеханова» / апрель2013 г. – 0,6 п.л.

5.

Морозова Е.Ю., Методические аспекты анализа и оценки стоимости

объектов незавершенного строительства // Международный сборник XVI

Международных Плехановских чтений, Москва: ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г. В.

Плеханова» 2013. – 0,6 п.л.

6.

Морозова Е.Ю., Севостьянов А.В. Проблемы управления объектами

незавершенного строительства в инвестиционно-строительном комплексе //

Современные

проблемы

управления

проектами

в

инвестиционно-

строительной сфере и природопользовании: материалы Международной

научно-практической конференции / под ред. В.И. Ресина.-М.: ЗАО «Гриф и

К» /апрель 2014 г.– 0,6 п.л.

24



Похожие работы:

«ДЕМЬЯНОВ Анатолий Анатольевич ПОВЫШЕНИЕ КАЧЕСТВА ПОРТФЕЛЯ УСЛУГ МНОГОПРОФИЛЬНОЙ ТРАНСПОРТНОЙ КОМПАНИИ 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (стандартизация и управление качеством продукции) Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Москва – 2015 доктор экономических наук, профессор Леонова Татьяна Иннокентьевна, ФГБОУ ВО Санкт-Петербургский государственный экономический университет, кафедра экономики и управления...»





 
© 2015 www.z-pdf.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.